AU | Großzügiges Wohnhaus mit viel Potential

Lage

Au liegt im hinteren Bregenzerwald, eingebettet in eine eindrucksvolle Berglandschaft, geprägt von intakter Natur und traditioneller Holzbaukultur.

Das Wohnhaus befindet sich in der Kreuzgasse 380 in sonniger Lage. Die Umgebung ist geprägt von Einfamilienhäusern und gepflegten Gärten, was für ein ruhiges und familiäres Wohnumfeld sorgt. Das Dorfzentrum mit Lebensmittelgeschäft, Bank, Postpartner und Gemeindeamt ist in wenigen Minuten erreichbar. Die medizinische Grundversorgung ist durch den örtlichen Arzt mit Hausapotheke sowie die nahegelegene Alpendrogerie gesichert.

Für Familien bietet Au ein umfassendes Bildungs- und Betreuungsangebot: Kindergarten, Volksschule und Mittelschule befinden sich direkt im Ort und sind bequem zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar.

Mit rund 1.700 Einwohnern ist Au Teil der beliebten Ferienregion Bregenzerwald. Spazier- und Wanderwege, Radstrecken, Langlaufloipen, Skigebiete sowie eine vielfältige Gastronomie machen den Ort ganzjährig attraktiv, sowohl für Einheimische als auch für Gäste. Die nächste Bushaltestelle mit stündlicher Verbindung Richtung Dornbirn oder Lech ist in wenigen Gehminuten erreichbar.

Immobilie

Das Wohnhaus in der Kreuzgasse 380 wurde im Jahr 1964 errichtet und befindet sich auf einem 576 m² großen Grundstück in sonniger Lage. Das Grundstück ist auf Baufläche Wohngebiet gewidmet. 

Die Wohnfläche von rund 190 m² erstreckt sich über drei Etagen und bietet Platz für Familien, Mehrgenerationenwohnen oder eine Kombination aus Wohnen und Arbeiten unter einem Dach. Das Dachgeschoss wurde bereits ausgebaut, dies erweitert das Nutzungspotenzial des Hauses erheblich. Die Raumaufteilung ist großzügig und funktional – Details dazu folgen im nächsten Abschnitt.

Das Gebäude wird mit einer Öl-Zentralheizung beheizt, die im Jahr 2010 erneuert wurde. Der Zustand des Hauses entspricht dem Baujahr, bietet jedoch eine solide Substanz für individuelle Modernisierungsmaßnahmen. Der Gartenbereich und die ruhige Lage machen die Liegenschaft besonders attraktiv für Menschen, die naturnah wohnen möchten und gleichzeitig Wert auf eine gute Anbindung und Infrastruktur legen.

Raumaufteilung

Die Immobilie verfügt über vier Geschosse, vom voll unterkellerten Erdgeschoss bis hin zum ausgebauten Dachgeschoss.

Im Erdgeschoss befinden sich vier gut geschnittene Zimmer, die sich individuell als Schlafzimmer, Büro, Hobbyraum oder Gästezimmer nutzen lassen. Zusätzlich gibt es ein Badezimmer mit Dusche und Badewanne, sowie ein separates WC. Diese Etage eignet sich ideal als eigenständiger Wohnbereich oder für größere Familien.

Das Obergeschoss ist der zentrale Wohnbereich: Hier liegen das großzügige Wohnzimmer mit Zugang zu einem der drei Balkone, die geräumige Küche, zwei Schlafzimmer sowie ein Badezimmer. Auch ein zweiter Balkon ist von einem der Zimmer aus zugänglich – ideal, um Sonne und Aussicht zu genießen. 

Das Dachgeschoss wurde ausgebaut und bietet mit zwei weiteren großzügigen Zimmern, einem Büro sowie einem separaten WC zusätzlichen Wohnraum. Die Dachschrägen und Fenster schaffen eine gemütliche Atmosphäre mit Blick auf die umliegenden Berge.

Im Kellergeschoss befinden sich 4 Räume: ein Heizraum, ein Kellerraum mit Öltank sowie zwei weitere Kellerräume. Die Garage ist im Keller integriert. Die Räume sind funktional angeordnet und bieten ausreichend Lager- und Nutzfläche.

Modernisierungspotenzial und Nutzungsideen

Das Haus in der Kreuzgasse 380 überzeugt durch seine großzügige Raumaufteilung und die solide Bausubstanz. Die Grundrisse sind vielseitig nutzbar und bieten eine ideale Basis für individuelle Anpassungen. Ob als klassisches Einfamilienhaus, für Mehrgenerationenwohnen oder zur Kombination von Wohnen und Arbeiten, die Immobilie lässt sich flexibel an unterschiedliche Lebenssituationen anpassen.

Dank der drei Wohnetagen und der separaten Räume im Erdgeschoss wäre auch eine teilweise Vermietung, etwa als Einliegerwohnung denkbar. Der ausgebaute Dachboden erweitert das Platzangebot deutlich und eröffnet zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten.

Für Käufer mit gestalterischem Anspruch bietet das Gebäude ideale Voraussetzungen, um durch gezielte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen ein zeitgemäßes Zuhause mit viel Charakter zu schaffen. Denkbar sind etwa die Erneuerung von Böden, Fenstern und Sanitärbereichen sowie eine neue Dämmung/Fassade. Der Gartenbereich bietet ebenfalls Potenzial für individuelle Gestaltung – ob als Rückzugsort, Gemüsegarten oder Spielbereich für Kinder.

Eintragungsgebühren

Wird bei dieser Immobilie innerhalb von 3 Monaten nach dem Kauf der Hauptwohnsitz begründet, entfällt pro Käufer (bis 500.000 €) die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 % sowie die Pfandrechtseintragungsgebühr von 1,2 % .

Die Gebühren können nacherhoben werden, wenn innerhalb von 5 Jahren die Immobilie verkauft oder der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Maximale Ersparnis bei den Nebenkosten pro Person: bis zu 11.500€. Bei zwei Käufern ist eine maximale Ersparnis von 16.500€ möglich. 

Widmung

Das Haus hat keine Ferienwidmung. 

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Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.