Außergewöhnlich schöne, moderne Gartenwohnung in Gersthof – Niedrigenergiestandard, 2 Terrassen, Garten & Tiefgarage

3 Zimmer | rund 140 m² private Freiflächen | zwei Gartenbereiche | Tiefgarage

Diese außergewöhnlich schöne 3-Zimmer-Gartenwohnung mit ca. 76,69 m² Wohnfläche inkl. 2,70 m² Loggia befindet sich in einer modernen, kinderfreundlichen, ausgesprochen grünen Wohnanlage in begehrter Gersthofer Lage.

Neben einem sehr gut nutzbaren Grundriss überzeugt die Wohnung vor allem durch ihre großzügigen privaten Außenbereiche: ein großer Garten unmittelbar vor dem Wohn-/Essbereich sowie ein zweiter, geschützter Garten- und Terrassenbereich auf der gegenüberliegenden Seite.

HIGHLIGHTS

WOHNEN: Ca. 76,69 m² Wohnfläche inkl. 2,70 m² Loggia, 3 Zimmer und gut geschnittener Grundriss.

RUND 140 M² PRIVATE FREIFLÄCHEN: Zwei getrennte Gartenbereiche – vorne direkt am Wohnzimmer mit viel Platz auch für einen kleinen Pool, hinten ein geschützter Garten-/Terrassenbereich mit Platz für Lounge, Esstisch oder Trampolin.

NIEDRIGENERGIESTANDARD: Moderne, 2016 fertiggestellte Wohnanlage in Niedrigenergiebauweise.

FAMILIENFREUNDLICHE ANLAGE: Viel Grün, hauseigener Spielplatz, Fahrrad- und Kinderwagenabstellräume sowie Kindergarten direkt innerhalb der Wohnanlage.

GARAGE & STAURAUM: Eigener Tiefgaragenstellplatz, Kellerabteil und zusätzlicher Einlagerungsraum direkt neben der Wohnung.

TOP-LAGE IN WÄHRING / GERSTHOF: Ruhiges, grünes Wohnumfeld, sehr gute Schulen und internationale Bildungseinrichtungen sowie gute Nahversorgung und Anbindung über Gersthof/S45.

DIE WOHNUNG & FREIFLÄCHEN

Die Wohnung verfügt über ca. 76,69 m² Wohnfläche inkl. 2,70 m² Loggia, davon ca. 73,99 m² innere Wohnfläche. Herzstück ist der Wohn-/Essbereich mit direktem Ausgang in den großzügigen Hauptgarten. Zwei weitere Zimmer, eine separate Küche, Badezimmer, separates WC und Vorraum ergänzen den Grundriss.

Der vordere Garten erweitert den Wohnbereich unmittelbar ins Freie und bietet viel Platz zum Essen, Entspannen und Spielen – auch für einen kleinen saisonalen Aufstellpool ist ausreichend Platz.

Auf der gegenüberliegenden Seite befindet sich ein zweiter, geschützter Freibereich mit Garten und großzügiger Terrasse – ideal für Lounge, Esstisch, Trampolin oder als ruhiger Rückzugsbereich.

Laut Nutzwertgutachten gehören zur Wohnung 123,02 m² Gartenfläche, zwei Terrassen mit 8,00 m² und 6,66 m² sowie die 2,70 m² große Loggia – insgesamt 140,38 m² private Freiflächen inkl. Loggia.

(Anmerkung: Der spätere Bestandsplan grenzt Garten und Terrasse etwas anders voneinander ab und weist 110,33 m² Garten sowie 25,83 m² Terrassen, somit insgesamt 138,86 m² private Freiflächen inkl. Loggia, aus. Die Abweichung liegt im Wesentlichen in der unterschiedlichen Zuordnung einzelner Flächen als Garten bzw. Terrasse; insbesondere wird der hintere Freibereich im Bestandsplan mit einer größeren Terrassenfläche und entsprechend kleinerer Gartenfläche dargestellt.)

DIE WOHNANLAGE

Die moderne Wohnanlage wurde mit viel Grün und angenehm aufgelockerter Bebauung konzipiert. Neben großzügigen Grünflächen stehen den Bewohnern unter anderem ein Kinderspielplatz sowie Fahrrad- und Kinderwagenabstellräume zur Verfügung. Ein Kindergarten befindet sich direkt innerhalb der Anlage. Ein kleiner Park mit einem weiteren schönen öffentlichen Spielplatz liegt unmittelbar neben der Wohnanlage.

SONSTIGE ANGABEN

Ein komfortabler, fixer Tiefgaragenstellplatz in der hauseigenen Tiefgarage ist separat um € 35.000 erwerbbar.

Monatliche Vorschreibung:

WOHNUNG

Grundbuchsanteil: 89/5.956 Anteile

Betriebskosten netto: € 269,07 monatlich
zzgl. 10 % USt.: € 26,91
Reparaturrücklage: € 99,88 monatlich
Gesamt Wohnung: € 395,86 monatlich

GARAGE

Grundbuchsanteil: 8/5.956 Anteile

Betriebskosten netto: € 24,19 monatlich
zzgl. 20 % USt.: € 4,84
Reparaturrücklage: € 8,98 monatlich
Gesamt Garage: € 38,01 monatlich

Gesamte monatliche Vorschreibung Wohnung und Garage: € 433,87.

Der aktuelle Stand der Reparaturrücklage beträgt laut Hausverwaltung rund € 189.000. Für die Wohnung bestehen weder offene Forderungen noch Rückstände; in der Liegenschaft besteht derzeit kein Darlehen. Abgesehen von den bereits beschlossenen bzw. in der Vorausschau 2026 angeführten Verbesserungsmaßnahmen sind derzeit keine weiteren Maßnahmen geplant.

ENERGIEAUSWEIS

HWB Ref., SK: 43,5 kWh/m²a – Klasse B
fGEE, SK: 0,83 – Klasse A
Gültig bis 28.02.2036.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Lagebeschreibung

Die Wohnung liegt in Gersthof, einer der begehrtesten Grünlagen Wiens – ruhig, familienfreundlich und gleichzeitig hervorragend angebunden. Mit Türkenschanzpark und Pötzleinsdorfer Schlosspark liegen zwei der schönsten Wiener Parks in der Umgebung. Richtung Schafberg, Pötzleinsdorf und Wienerwald beginnt bereits das grüne Freizeitgebiet für Spaziergänge, Jogging, Radtouren und Ausflüge; auch die Weinberge rund um Neustift und Sievering sind schnell erreichbar. Für Sport und Freizeit bietet die Umgebung zahlreiche Möglichkeiten – vom Schafbergbad über Tennis, etwa beim Cottage Tennisclub Pötzleinsdorf, bis zu Lauf- und Radrouten Richtung Wienerwald. Gleichzeitig bietet Gersthof eine ausgezeichnete Infrastruktur mit Geschäften, Gastronomie, Cafés, Apotheken, Ärzten und allen wichtigen Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Der Bahnhof Gersthof mit der S45 sowie Straßenbahn- und Busverbindungen sorgen für eine sehr gute Anbindung an die Innenstadt und andere Wiener Bezirke. Für Familien besonders attraktiv ist zudem das vielseitige Bildungsangebot in der Umgebung, darunter die VS Scheibenbergstraße, die Albertus Magnus Schule und die AMADEUS International School Vienna. Eine seltene Kombination aus viel Grün, hohem Freizeitwert, hervorragender Infrastruktur und sehr guter Verkehrsanbindung.